دليل السنديك

التزامات السنديك في الملكية المشتركة بالمغرب

يؤطر القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12، حياة العمارات الخاضعة للملكية المشتركة بالمغرب. والسنديك هو الفاعل المحوري فيها: إليكم، بلغة واضحة، دوره وأهم التزاماته.

الإطار: اتحاد الملاك، النظام الداخلي والجمع العام

يشكّل ملاك العمارة اتحاد الملاك. ويقوم تسييره على ثلاثة عناصر:

• النظام الداخلي للملكية المشتركة، الذي يصف الأجزاء الخاصة والمشتركة، وتوزيع التكاليف وقواعد العيش في العمارة؛
• الجمع العام للملاك، الذي يتخذ القرارات الكبرى (الميزانية، الأشغال، تعيين السنديك)؛
• السنديك، المكلف بتنفيذ هذه القرارات وتدبير العمارة يوميًا.

من هو السنديك؟

يُعيَّن السنديك من طرف الجمع العام للملاك. وقد يكون، بحسب الحالات، مالكًا في العمارة، يمارس مهامه غالبًا بشكل تطوعي، أو مهنيًا خارجيًا بأجر. وهو يتصرف بصفته وكيلًا عن الاتحاد: فهو ليس مالك العمارة، بل يدبّر مصالحها المشتركة ويجب عليه تقديم الحساب عنها. ويمكن للجمع العام إنهاء مهمته وفق القواعد التي ينص عليها القانون والنظام الداخلي.

أهم مهامه

• السهر على تطبيق النظام الداخلي للملكية المشتركة وقرارات الجمع العام.
• تدبير العمارة: صيانة الأجزاء المشتركة وحفظها، إبرام التأمينات، العقود مع مقدمي الخدمات (التنظيف، المصعد، الحراسة).
• تنفيذ الأشغال المصوَّت عليها، واتخاذ التدابير اللازمة لحفظ العمارة في حالات الاستعجال.
• تمثيل الاتحاد في الأعمال المدنية، وعند الاقتضاء أمام القضاء.
• دعوة الجمع العام، وإعداد جدول أعماله وتحرير محضره.

الالتزامات المالية والمحاسبية

هنا تكثر النزاعات. وبشكل عام، على السنديك أن:

• يعدّ ميزانية تقديرية ويعرضها على الجمع العام؛
• يطلب المساهمات من الملاك، حسب التوزيع المنصوص عليه في النظام الداخلي، ويتتبع استخلاصها؛
• يمسك محاسبة واضحة لمداخيل العمارة ومصاريفها؛
• يحتفظ بوثائق الإثبات: الفواتير، الوصولات، العقود، كشوف الحساب البنكية؛
• يدبّر أموال الملكية المشتركة بشكل منفصل عن أمواله الخاصة، مثلًا في حساب بنكي باسم الاتحاد؛
• يقدّم الحسابات للجمع العام ويجيب عن أسئلة الملاك.

للاطلاع على منهجية عملية، راجعوا دليلنا حول تدبير مساهمات الملكية المشتركة.

الجمع العام

ينعقد الجمع العام مرة واحدة على الأقل في السنة، وكلما دعت الحاجة بطلب من السنديك أو من الملاك وفق الشروط المنصوص عليها. وعلى السنديك أن يدعو كل مالك وفق الأشكال والآجال القانونية، وأن يحدد جدول الأعمال، ويعقد الاجتماع ويدوّن القرارات في محضر يمكن لكل واحد الاطلاع عليه. وقواعد الدعوة والنصاب والأغلبية دقيقة: اعتمدوا على نص القانون وعلى نظامكم الداخلي بدل العادة.

ممارسات جيدة لسنديك لا غبار عليه

• الاحتفاظ بأثر مكتوب لكل شيء: القرارات، الدعوات، المراسلات مع الملاك ومقدمي الخدمات.
• طلب عدة عروض أثمان للأشغال المهمة وعرض مقارنتها على الجمع.
• إخبار السكان بانتظام، وليس فقط يوم الجمع العام.
• الفصل التام بين مالياتكم الشخصية ومالية الملكية المشتركة.
• تسليم خَلَفه جميع الوثائق والحسابات والأموال عند نهاية المهمة.

أداة للوفاء بهذه الالتزامات

يساعد Coproprio على الوفاء بهذه الالتزامات يوميًا: المساهمات والوصولات، المصاريف مع وثائق الإثبات، وثائق الجمع العام وولوج السكان إلى الحسابات. اكتشفوا البرنامج. وهو بالطبع لا يعوّض مسؤوليتكم كسنديك، لكنه يجعل حساباتكم نظيفة وكاملة وسهلة العرض.