Guide du syndic

Les obligations du syndic de copropriété au Maroc

Au Maroc, la vie des immeubles en copropriété est encadrée par la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée et complétée par la loi n° 106-12. Le syndic en est l'acteur central : voici, en langage clair, son rôle et ses principales obligations.

Le cadre : syndicat, règlement et assemblée générale

Les copropriétaires d'un immeuble forment un syndicat des copropriétaires. Son fonctionnement repose sur trois éléments :

• le règlement de copropriété, qui décrit les parties privatives et communes, la répartition des charges et les règles de vie de l’immeuble ;
• l’assemblée générale des copropriétaires, qui prend les grandes décisions (budget, travaux, désignation du syndic) ;
• le syndic, chargé d’exécuter ces décisions et de gérer l’immeuble au quotidien.

Qui est le syndic ?

Le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Selon les cas, il peut s'agir d'un copropriétaire de l'immeuble, qui exerce souvent bénévolement, ou d'un professionnel extérieur rémunéré. Il agit comme mandataire du syndicat : il n'est pas le propriétaire de l'immeuble, il en gère les intérêts communs et doit en rendre compte. L'assemblée générale peut mettre fin à sa mission selon les règles prévues par la loi et le règlement.

Ses principales missions

• Veiller à l’application du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale.
• Administrer l’immeuble : entretien et conservation des parties communes, souscription des assurances, contrats avec les prestataires (nettoyage, ascenseur, gardiennage).
• Faire exécuter les travaux votés et, en cas d’urgence, prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble.
• Représenter le syndicat dans les actes de la vie civile et, lorsque c’est nécessaire, en justice.
• Convoquer l’assemblée générale, en préparer l’ordre du jour et en établir le procès-verbal.

Les obligations financières et comptables

C'est le terrain où les litiges sont les plus fréquents. De manière générale, le syndic doit :

• préparer un budget prévisionnel et le soumettre à l’assemblée générale ;
• appeler les cotisations auprès des copropriétaires, selon la répartition prévue par le règlement, et suivre leur recouvrement ;
• tenir une comptabilité claire des recettes et des dépenses de l’immeuble ;
• conserver les justificatifs : factures, reçus, contrats, relevés bancaires ;
• gérer les fonds de la copropriété séparément de ses propres fonds, par exemple sur un compte bancaire au nom du syndicat ;
• présenter les comptes à l’assemblée générale et répondre aux questions des copropriétaires.

Pour une méthode concrète, voir notre guide sur la gestion des cotisations d'une copropriété.

L'assemblée générale

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an, et en cas de besoin à la demande du syndic ou des copropriétaires dans les conditions prévues. Le syndic doit convoquer chaque copropriétaire dans les formes et délais légaux, indiquer l'ordre du jour, tenir la réunion et consigner les décisions dans un procès-verbal que chacun peut consulter. Les règles de convocation, de quorum et de majorité sont précises : appuyez-vous sur le texte de loi et sur votre règlement plutôt que sur l'habitude.

Bonnes pratiques pour un syndic irréprochable

• Garder une trace écrite de tout : décisions, convocations, échanges avec les copropriétaires et les prestataires.
• Demander plusieurs devis pour les travaux importants et en présenter la comparaison à l’assemblée.
• Informer régulièrement les résidents, pas seulement le jour de l’assemblée.
• Séparer strictement ses finances personnelles de celles de la copropriété.
• Remettre à son successeur l’ensemble des documents, des comptes et des fonds en fin de mission.

Un outil pour respecter ces obligations

Coproprio aide à tenir ces obligations au quotidien : cotisations et reçus, dépenses avec justificatifs, documents de l'assemblée et accès des résidents aux comptes. Voir le logiciel. Il ne remplace évidemment pas votre responsabilité de syndic, mais il rend vos comptes propres, complets et faciles à présenter.